Mal ehrlich: Haben Sie nicht auch schon mal von einem Haus in Tirol geträumt? Was kann einem Deutschen beim ‚Haus kaufen in Österreich‘ an Widrigkeiten begegnen? Alles, was Sie vor dem Hauskauf wissen sollten, lesen Sie jetzt.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
In Österreich kaufen Deutsche besonders gerne Häuser
Kein anderes Nachbarland ist bei den Deutschen für den Kauf einer Immobilie so beliebt wie Österreich. 131.282 Deutsche haben laut Deutscher Botschaft bereits ihren Hauptwohnsitz nach Wien verlagert. Für 77.122 Deutsche ist Wien der Zweitwohnsitz. Steigende Tendenz. Doch wer nun denkt, dass der Immobilienerwerb in Österreich einfach sei, der wird schnell enttäuscht sein. Jedes Bundesland hat seine eigenen Regelungen. Auch je nach Art der Immobilie unterscheiden sich die Regelungen: land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften, Baugrundstücke, Wohnungen Worin differenziert sich nun der Erwerb eines Baugrundstücks (Baulandgrundverkehr) vom Kauf einer Eigentumswohnung?
Was ist nötig, um als Deutscher ein Haus in Österreich zu kaufen?
Deutsche dürfen grundsätzlich in Österreich ein Haus kaufen. Österreich ist EU-Mitgliedsland und lässt den Eigentumserwerb ohne Einschränkung zu. Landwirtschaftliche Immobilien sind jedoch nicht frei zugänglich. Eine ganze Reihe von Fragen warten auf deutsche Immobilienkäufer. Primär wird man an steuerliche Aspekte denken. Man ist jedoch gut beraten, den Fokus auf Rechtsfragen zu legen. Diese verlangen einiges an Feingefühl und Ausdauer.
Schritt für Schritt: der zweistufige Immobilienerwerb mit Titel und Modus in Österreich
In Österreich unterliegt der Erwerb eines Hauses dem österreichischen Recht. Dies schließt die Anwendung anderer Rechtsordnungen aus. Insbesondere der Käufer der Immobilie wird durch das österreichische Recht geschützt. Der Kauf ist in zwei aufeinander folgende Stufen aufgeteilt. Vor zwei Gefahren soll der Käufer bewahrt werden: zum einen Belastungen durch Dritte und zum anderen gutgläubiger Erwerb.
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Das Verpflichtungsgeschäft (Titel)
Der Hauskauf wird für beide Parteien mit dem Verpflichtungsgeschäft verbindlich. Der Verkäufer bewirkt damit jedoch noch keinen Übergang des Eigentums auf den Käufer. Hier werden ausschließlich die Rahmenbedingungen festgeschrieben. Auch ein Schenkungsvertrag ist üblich, wenn kein Kaufvertrag geschlossen wird.
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Stufe 2 des Kaufs: der Eigentumserwerb oder Modus
Mit der Eintragung des Kaufs in das Grundbuch findet der tatsächliche Erwerb des Eigentums statt. Die Voraussetzung hierfür ist die grundbuchfähige Urkunde. Die Urkunde wird von beiden Parteien unterzeichnet. Die Unterschriften auf der Urkunde bedürfen einer Beglaubigung durch einen Notar oder ein Gericht. Der notarielle Kaufvertrag ist in Österreich nicht zwingend, in Deutschland schon.
Erklärungen & Genehmigungen beim Immobilienerwerb
Soweit klingt das zweistufige Verfahren recht einfach. Wären da nicht weitere Erklärungen, die Österreich vom Käufer aus Deutschland fordert.
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Erklärung beim Erwerb eines Baugrundstücks
Das zeitnahe Bebauen des Grundstücks muss vom Käufer per Erklärung versprochen werden.
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Erklärung beim Erwerb einer Bestandsimmobilie
Der Käufer muss in der Erklärung versichern, die Immobilie nicht als Ferienwohnung zu nutzen.
Diese Genehmigungen sind für Nicht-Österreicher vorgeschrieben
EU-Bürger müssen für den Kauf eines Hauses in Österreich zusätzliche Auflagen erfüllen. Jede Region Österreichs lässt die Bescheide und Genehmigungen von verschiedenen Behörden ausstellen, und auch der Weg dahin variiert. Die Eintragung des Erwerbs in das Grundbuch ist an das Vorliegen aller Dokumente geknüpft.
Wie nutzen Sie Ihr Haus? Ist es als Freizeit- oder Hauptwohnsitz gedacht?
Mit Ihrer Entscheidung, den Hauptwohnsitz nach Österreich zu verlegen, vereinfachen Sie den Genehmigungsprozess. Die Genehmigungen werden hingegen nicht so einfach zu erlangen sein, wenn Sie die Immobilie als Zeitwohnsitz oder Ferienwohnsitz nutzen möchten. Für die Eintragung des Kaufs ins Grundbuch ist dann eine Zulassung der Nutzung als Freizeitwohnsitz erforderlich. Ziel: Erlangung eines Freizeitwohnsitzbescheid.
Welche Vorschriften im Baulandgrundverkehr noch wichtig sind
Österreich ist darauf bedacht, in den bei Ausländern populären Regionen die Zunahme von Ferienwohnungen einzudämmen. Dem dienen an dieser Stelle zusätzliche Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (Wohnungen und Baugrundstücke sind betroffen). Sie sind konform mit dem EU-Recht, stellen für uns Deutsche dennoch eine Hürde beim Kauf eines Hauses als Zweitwohnsitz in Österreich dar. Aus den 70ern des letzten Jahrhunderts stammen die ältesten von ihnen.
Jedem Bundesland sein Raumordnungsgesetz
Die Regelung der Freizeitwohnsitze obliegt in Österreich den Bundesländern. Das führte dazu, dass die Gesetze in jedem der neun Bundesländer verschieden sind. Für Ferienhäuser in den grenznahen Bundesländern wird der Kauf durch Begrenzungen limitiert. Hier besteht bereits eine sehr große Zahl an Immobilien dieser Kategorie. Einige Regionen erfreuen sich besonderer Beliebtheit: für den Kauf von Ferienhäusern sind dies Salzburg, Vorarlberg und Tirol. Die Nutzung als Freizeitwohnsitz baut schnell große Hürden für den Erwerb einer Immobilie auf. Man sollte sich auf mehrere Jahre einstellen, die nötig sind, die Hindernisse zu überwinden. Man sollte sich nicht über die geltenden Gesetze hinwegsetzen und das gekaufte Haus ohne Genehmigung als Freizeitimmobilie nutzen. Die Maßnahmen der Behörden schließen die Zwangsversteigerung der Immobilie mit ein. Das Prüfen, welche Genehmigungen erforderlich sind, sollte daher ein Deutscher unbedingt dem Hauskauf in Österreich vorausgehen lassen.
Welche Beratung bietet Österreich dem deutschen Investor?
Erste Anlaufstelle ist die Gemeinde, in welcher die Immobilie liegt. Die Gemeinde führt ein Verzeichnis aller Freizeitwohnsitze. Und sie genehmigt neu zu errichtende Freizeitwohnsitze. Das Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes gibt der Gemeinde dabei den Handlungsspielraum vor.
Der Freizeitwohnsitz: was versteht das Gesetz darunter?
Die exakte Definition fehlt in den meisten Landesraumordnungsgesetzen. Vielfach definiert das Gesetz eher, was kein Hauptwohnsitz ist. Die Frage nach dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verdeutlicht oft recht schnell die Nutzungsart der Immobilie. Die Nutzungsart der Immobilie kann von der Behörde jederzeit überprüft werden. Die Umsetzung dieses Vorbehalts ist allerdings nur schwer zu realisieren. In der Regel geht der Überprüfung eine Anzeige voraus.
Der Erwerb der Immobilie als Freizeitwohnsitz kann Ärger ersparen und ist anzuraten. Wenn sich die Nutzung am Ende doch auf einen Hauptwohnsitz einpendelt, ist das nicht problematisch. Auf dem Weg kann man Kollisionen mit dem Gesetz entgehen.
Der Trend zum Wohnen außerhalb der Stadt hält in Österreich an. Ein Dorf in Längenfeld im Ötztal in Tirol ist dem Österreicher lieber wie ein Loft in Wien (Foto: AdobeStock – hachri)
Wie entwickeln sich die Preise für österreichische Immobilien im Jahr 2022?
Die Entwicklung der Immobilienpreise in Österreich entnehmen wir vorzugsweise dem Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO). Wir haben vor allem die Preistrends des vierten Quartals 2021 analysiert. Folgende Trends auf dem Immobilienmarkt werden deutlich:
- Die Preise für Wohnimmobilien stiegen in nur zwölf Monaten um 12,6%. Noch um dritten Quartal 2021 lag die Steigerung bei 10,4%.
- Besonders Einfamilienhäuser außerhalb von Wien fanden eine sehr starke Nachfrage. Dies führte zu noch stärkeren Preissteigerungen. Um 15,5% erhöhten sich deren Preise. Nur 10,4% Steigerung konnte dagegen das dritte Quartal 2021 aufweisen.
- Auch gebrauchte Wohnungen außerhalb Wiens sind sehr gefragt. Deren Preise stiegen um 14,5%. Gemäßigtere 11,8% Steigerung wurden noch im dritten Quartal 2021 ermittelt.
- Im Umland Wiens war ein stärkerer Anstieg der Preise zu beobachten wie in der Hauptstadt selbst. Außerhalb von Wien lag die Teuerungsrate im dritten und vierten Quartal bei 10,6% bzw. 13,9%. In Wien nur bei 10,2% bzw. 11,3%.
- Geringere Steigerungen waren am Neubauwohnungsmarkt zu beobachten. Im dritten und vierten Quartal stiegen die Preise in Wien um 9,9% bzw. 10,6%. 9,5% bzw. 10,8% waren es außerhalb von Wien.
Noch immer sind die Kreditzinsen niedrig. Dadurch bleibt der Erwerb einer Immobilie auch bei einer Mietrendite unterhalb von 4% als Geldanlage noch attraktiv.
Der Wohnimmobilienpreisindex für Österreich, speziell für Objekte ‚in Wien‘
| Zeitraum | Österreich gesamt | Einfamilien-Häuser | Eigentumswohnungen | davon neu | davon gebraucht | Jahresentwicklung |
|---|---|---|---|---|---|
| 2019 | 3,9 % | 4,9 % | 3,0 % | 4,9 % | 5,9 % |
| 2020 | 7,0 % | 6,7 % | 13,3 % | 6,3 % | 6,8 % |
| 2021 | 11,8 % | 10,8 % | 8,9 % | 11,0 % | 10,2 % | Quartalsentwicklung |
| Q3/2020 | 9,5 % | 9,4 % | 13,8 % | 9,1 % | 8,3 % |
| Q4/2020 | 10,0 % | 9,4 % | 17,2 % | 8,9 % | 8,3 % |
| Q1/2021 | 12,3 % | 10,9 % | 10,0 % | 11,0 % | 10,4 % |
| Q2/2021 | 11,7 % | 10,7 % | 9,3 % | 10,9 % | 10,1 % |
| Q3/2021 | 10,4 % | 10,2 % | 5,0 % | 10,7 % | 9,9 % |
| Q4/2021 | 12,6 % | 11,3 % | 11,1 % | 11,4 % | 10,6 % |
| Quelle: OeNB, DataScience Service GmbH „(DSS)“, TU Wien, Prof. Feilmayr | |||||
Wohnimmobilienpreisindex Österreich: Preisentwicklung ‚außerhalb von Wien‘
Außerhalb von Wien stiegen die Immobilienpreise sehr viel stärker an. Allerdings liegen die Preise dort seit Jahren auf niedrigerem Niveau als in Wien.
| Zeitraum | Österreich gesamt | Einfamilien-Häuser | Eigentumswohnungen | davon neu | davon gebraucht | Jahresentwicklung |
|---|---|---|---|---|---|
| 2019 | 3,9 % | 2,0 % | 2,9 % | 2,3 % | 3,4 % |
| 2020 | 7,0 % | 9,4 % | 6,4 % | 8,3 % | 4,9 % |
| 2021 | 11,8 % | 12,5 % | 13,0 % | 12,4 % | 13,4 % | Quartalsentwicklung |
| Q3/2020 | 9,5 % | 12,1 % | 8,3 % | 9,4 % | 7,2 % |
| Q4/2020 | 10,0 % | 11,4 % | 10,2 % | 13,0 % | 7,8 % |
| Q1/2021 | 12,3 % | 12,9 % | 14,7 % | 16,7 % | 12,9 % |
| Q2/2021 | 11,7 % | 11,3 % | 13,7 % | 12,9 % | 14,3 % |
| Q3/2021 | 10,4 % | 10,4 % | 10,8 % | 9,5 % | 11,8 % |
| Q4/2021 | 12,6 % | 15,5 % | 12,9 % | 10,8 % | 14,5 % |
| Quelle: OeNB, DataScience Service GmbH „(DSS)“, TU Wien, Prof. Feilmayr | |||||
Preistrends in Österreich: das kommt 2022 auf uns zu
Die Nachfrage soll in Österreich stärker wachsen als das Angebot. Die Preise werden dadurch weiter ansteigen. Im Jahr 2022 sollen frei vereinbare neue Mietabschlüsse geringer steigen als die Inflationsrate. Die Nachfrage ist besonders groß bei Baugrundstücken, Gebäude in Einzellagen, Einfamilienhäuser und Wochenendhäuser. Ein klarer Trend ist erkennbar: Die Käufer suchen Immobilien außerhalb der Stadt.
Der Österreicher nutzt gerne Immobilienportale, um seine Traumimmobilie zu finden. (Foto: AdobeStock – Travellaggio)
10 beliebte Immobilienportale aus Österreich
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Immobilienscout24.at
Ratgeber zu Fragen rund um Immobilien bietet Immobilienscout24.at ebenfalls neben den Kauf- und Verkaufsangeboten der Immobilien. Viele Themen zu Grundstückskauf, Hausbau, Genehmigungen und anderen Themen finden sich darunter.
Im Web: www.immobilienscout24.at
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Alle-gemeinsam.at
Die Angebote an Immobilien auf Alle-gemeinsam.at adressieren sich an Privatpersonen, Makler, aber auch an Bauträger. Private Besitzer von Immobilien können ihre Immobilien hier kostenfrei inserieren.
Im Web: www.alle-gemeinsam.at
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FindMyHome.at
Die Bewertungen für Anbieter auf FindMyHome.at geben einen ersten Eindruck. So erhält man das Gefühl von Sicherheit. Die Anbieter mit den besten Bewertungen zeichnet FindMyHome.at als Qualitätsmakler aus. Seit 2001 gibt es FindMyHome.at bereits.
Im Web: www.findmyhome.at
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Der Standard
Neue und lukrative Angebot verpasst man nicht mehr, denn derStandard.at hat einen Suchagenten eingerichtet, der neue passende Angebote mitteilt. Von Checklisten bis zu Tipps und speziellen Diensten unterstützt derStandard.at die Immobiliensuchenden.
Im Web: immobilien.derstandard.at
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Willhaben.at
Willhaben.at offeriert nicht nur Angebote von Immobilien aus ganz Österreich. Investoren finden hier auch ergänzend Dienstleister wie Makler und Bauträger für das geplante Projekt in einem umfangreichen Verzeichnis. Mit über 1.000 Immobilien offeriert Willhaben.at ein umfangreiches Portfolio zur Pacht, Miete und zum Kauf.
Im Web: www.willhaben.at
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Flatbee.at
Die Immobiliensuchmaschine Flatbee.at hat sich auf provisionsfreie Immobilienangebote spezialisiert. Die richtigen Immobilien suchen und finden ist das Eine. Aber erst der Vergleich der Angebote trennt Spreu vom Weizen. Hier ist dies möglich. Das Preisbarometer gibt einen Markteinblick.
Im Web: www.flatbee.at
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Immosuchmaschine.at
Mit Filtern lässt Immosuchmaschine.at eine sehr exakte Suche nach geeigneten Immobilien zu. Nach Bundesland, nach Region oder auch nach Kategorie können gezielt Objekte gesucht werden. Ein Haus in Bregenz oder die perfekte Wohnung in Wien werden mit den Filtern auf Immosuchmaschine.at schnell und gezielt gefunden.
Im Web: www.immosuchmaschine.at
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Mietguru.at
Das Immobilienportal Mietguru.at zeigt Immobilien der gesamten Alpenrepublik. Täglich wird auf Mietguru.at eines der Angebote als Immobilie des Tages vorgestellt.
Im Web: www.mietguru.at
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Wohnnet.at
Das Portal Wohnnet.at bietet einen schnellen Benachrichtigungsservice für neue Angebote. Per E-Mail erfahren Suchende von ihrer Traumimmobilie. Von Wochenendhaus bis zur Eigentumswohnung in Wien findet man hier angesagte Wohnobjekte.
Im Web: www.wohnnet.at
Häufige Fragen
Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?
Auch als Ausländer kann man in der Alpenregion ein Haus kaufen. Über die EU-Mitgliedschaft Österreich ist dies gesichert. Landwirtschaftliche Immobilien in Österreich können jedoch nicht erworben werden.
Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?
Beim Hauskauf in der Alpenregion gilt das österreichische Recht. Es wird zweistufig vorgegangen. Als erstes tätigen Käufer und Verkäufer ein Verpflichtungsgeschäft (Titel) in Form des Kaufvertrags. Zweiter Schritt: Der Immobilienerwerb wird in das Grundbuch eingetragen. Modus oder Eigentumserwerb nennt sich dieser Teil.
Was kosten Immobilien in Österreich?
Die Immobilien-Preise sind in den vergangenen Jahren gestiegen. Ca. ein Drittel Kosten muss man für ein Einfamilienhaus in Österreich nun mehr einplanen. Mit etwa 241.000 Euro ist der mittlere Preis im Jahr 2018 zu beziffern. Blickt man weiter zurück ergibt sich eine Steigerung von 7 % zum Vorjahr und eine Steigerung von sogar 30,6 % zu fünf Jahren vorher.
Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?
Der Immobilienerwerb ist in Österreich auch für Ausländer möglich. Österreich lässt dies als EU-Mitgliedsland zu. Der Kauf von Immobilien sowie das grenzüberschreitende Kreditgeschäft wurden durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von März 2016 vereinfacht.
Wie teuer ist ein Haus in Österreich?
25.851 Euro, das ist der Quadratmeterpreis für eine Wohnung ab 130 qm im inneren Stadtbezirk von Wien. Im Wiener 22. Bezirk (Donaustadt) kostet eine 50 qm Wohnung 6.629 Euro/qm. Dagegen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Klagenfurt bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).
Sind Immobilien in Österreich günstiger?
Nach den Kaufkraftdaten des Marktforschungsinstituts GfK liegt die Durchschnittsmiete für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Wien bei etwa 12.300 Euro pro Jahr. Etwa 14.800 Euro beträgt die Jahresmiete in München. Allerdings haben die Münchner eine höhere Kaufkraft. Münchner wie Wiener geben deswegen etwa 55 % des jährlichen Netto-Gehalts für die Miete aus.
Was kosten Immobilien in Österreich?
In Österreich muss man mit bis zu 25.851 Euro pro Quadratmeter für Immobilien rechnen. Das kostet z.B. eine Wiener Wohnung (Innere Stadt) ab 130 qm. In anderen Bezirken liegt der Quadratmeterpreis niedriger. Ein Vergleich mit dem Wiener 22. Bezirk (Donaustadt) zeigt einen Preis von 6.629 Euro/qm für eine Wohnung von 50 qm.
