2025 stiegen im Münchner Immobilienmarkt die Zahlen notarieller Kaufverträge deutlich. Käufer prüfen deshalb neben Preis und Lage energetische Verpflichtungen besonders. Seit 29. Juli 2026 trägt das Gesetz einen neuen Namen. Für alte Heizkessel gelten dadurch deutlich veränderte Rahmenbedingungen im Bestand. Dämmvorgaben bleiben für viele Bestandsobjekte weiterhin wirtschaftlich und technisch relevant. Eigentumsfristen können nach bestimmten Übergängen verbindliche Maßnahmen zeitlich auslösen dann. Heizungstausch, Kosten und Planungssicherheit prägen die technische Kaufentscheidung erheblich weiterhin.
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GModG streicht Austauschpflichten und 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen weitgehend
Seit Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes sind die bisherigen §§ 71 bis 73 aufgehoben. Für neu installierte Heizungen gilt deshalb keine allgemeine Vorgabe mehr, mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien oder unvermeidbare Abwärme einzusetzen. Auch die altersbezogene Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel und das geplante Verbot fossiler Heizungen ab 2045 bestehen nicht mehr. Unberührt bleiben Anforderungen an Sicherheit, Emissionen, Betrieb und Wartung nach anderen geltenden Rechtsvorschriften, insbesondere der 1. BImSchV sowie kommunaler Satzungen im Einzelfall.
Nachrüstpflichten bleiben für Geschossdecken und ungedämmte Leitungen weiterhin verbindlich
Die Nachrüstpflichten des GModG gelten weiterhin für energetisch unzureichende Bauteile und technische Anlagen. Eine oberste Geschossdecke muss verbessert werden, wenn sie keinen ausreichenden Mindestwärmeschutz besitzt und das darüberliegende Dach ebenfalls nicht wirksam gedämmt ist. Darüber hinaus sind frei zugängliche, bislang ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen zu isolieren. Diese Maßnahme reduziert Leitungsverluste, verbessert die Energieeffizienz und kann den Heizenergiebedarf eines Bestandsgebäudes spürbar verringern und Betriebskosten auf Dauer deutlich senken.
Erster Eigentumswechsel löst eine zweijährige Nachrüstfrist ab Grundbucheintragung aus
Für ein Wohnhaus mit maximal zwei Wohnungen greift die besondere Übergangsregel, sofern der frühere Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung bewohnte. Wird dieses Gebäude später erstmals verkauft oder vererbt, hat der Erwerber offene energetische Nachrüstpflichten binnen zwei Jahren zu erfüllen. Maßgeblich für den Fristbeginn ist allein die Grundbucheintragung. Weder Zahlung noch Besitzübergabe oder Schlüsselübergabe sind rechtlich ausschlaggebend. Weitere Eigentümerwechsel begründen später keine erneute gesetzliche Verpflichtungsfrist für neue Maßnahmen.
Dämmausnahme für unwirtschaftliche Maßnahmen in selbstgenutzten Zweifamilienhäusern nach Gesetz
Für selbstgenutzte Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen eröffnet § 35 Absatz 4 GModG eine gesetzliche Ausnahme von der Pflicht zur energetischen Dämmung. Sie greift, wenn die erforderliche Investition nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums durch realistisch erzielbare Energieeinsparungen gedeckt werden kann. Ein vorheriger behördlicher Befreiungsbescheid ist nicht erforderlich. Im Konfliktfall trägt der Eigentümer jedoch die Nachweispflicht und sollte eine nachvollziehbare Wirtschaftlichkeitsberechnung vorlegen. Die Berechnung muss Annahmen, Kosten und Einsparpotenziale transparent dokumentieren.
GModG-Verstöße können erhebliche Bußgelder und Förderrisiken für Käufer verursachen
Missachtungen der GModG-Vorgaben können für Eigentümer erhebliche ordnungsrechtliche Konsequenzen auslösen. Die Behörde darf hierfür Bußgelder bis zu 50.000 Euro festsetzen. Ungedämmte oberste Geschossdecken sind dabei ein häufiges Beispiel für Pflichtverletzungen. Auch bei Umbaumaßnahmen können fehlende Nachweise oder Grenzwerte Sanktionen auslösen. Bei geförderten Maßnahmen drohen Rückforderungen, Kürzungen oder der Wegfall von Zuschüssen. Eine energetische Bestandsaufnahme vor Vertragsabschluss erfasst Risiken, Kosten und Förderchancen. Sie schafft belastbare Entscheidungsgrundlagen für Käufer und verhindert spätere Überraschungen.
Freiwilliger Heizungstausch erlaubt flexible Wahl verschiedener Heiztechnologien im Gebäude
Ein freiwilliger Austausch der Heizungsanlage eröffnet Eigentümern nach § 42 GModG mehrere technische Wege. Sie können beispielsweise eine Wärmepumpe installieren, das Gebäude an ein vorhandenes Wärmenetz anschließen oder eine Biomasseheizung einsetzen. Ebenso sind hybride Konzepte erlaubt, die verschiedene Wärmeerzeuger verbinden. Welche Lösung geeignet ist, hängt von Dämmstandard, Heizlast, Platzangebot, Anschlussmöglichkeiten, Brennstoffversorgung und den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des jeweiligen Gebäudes ab. Eine sorgfältige technische Planung berücksichtigt außerdem Betrieb, Wartung, Schallschutz und Erweiterungen.
Neue fossile Heizungen erfüllen ab 2029 steigende Klimawärmequoten verbindlich
Für Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in bestehenden Gebäuden neu installiert werden, gelten verbindliche Vorgaben für den Einsatz klimaneutraler Wärme. Der vorgeschriebene Mindestanteil steigt stufenweise: 2029 sind zehn Prozent, 2030 fünfzehn Prozent, 2035 dreißig Prozent und 2040 sechzig Prozent erforderlich. Bereits vorhandene Heizungen bleiben von diesen Quoten ausgenommen, auch bei einem Eigentümerwechsel. Ab 2045 müssen in Verkehr gebrachte Brennstoffe vollständig klimaneutral sein, wie § 42a GModG bestimmt.
GModG verlangt Sanierung nur bei konkreten Bauteilveränderungen im Bestand
Das GModG begründet keine pauschale Pflicht zur vollständigen energetischen Sanierung bestehender Wohngebäude. Vorgaben werden erst ausgelöst, wenn ein Eigentümer konkrete Bauteile verändert oder erneuert. Dies betrifft beispielsweise den Fensteraustausch, die Dämmung einer Fassade oder die Erneuerung eines Daches. Für die bearbeitete Fläche sind die Höchstwerte der Anlage 7 maßgeblich. Außenwände müssen einen Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 W/(m²K) erreichen. Bleibt der Maßnahmenumfang bei maximal zehn Prozent der Gesamtfläche, entfällt die Anforderung.
Neue Paragraphennummern machen ältere Vertragsunterlagen rechtlich überprüfungsbedürftig und fehleranfällig
Die gesetzliche Umbenennung und die veränderte Systematik haben frühere Paragraphenverweise ersetzt. Der bisherige § 47 des GEG entspricht nun § 35 GModG, § 48 findet sich als § 36 wieder, und § 51 wurde zu § 39. Ältere Kaufvertragsentwürfe, Gutachten und Förderunterlagen können deshalb überholte Rechtsgrundlagen nennen. Käufer und Eigentümer sollten alle Dokumente fachkundig auf geltende Paragraphen, korrekte Bezeichnungen und daraus folgende Pflichten prüfen lassen vor einer Entscheidung unbedingt rechtzeitig.
Für Käufer und Eigentümer im Münchner Gebäudebestand entfällt die frühere altersbezogene Austauschpflicht für alte Heizkessel. Entscheidend bleiben jedoch technische Sicherheit, Emissionsvorgaben und der tatsächliche Zustand der Anlage. Zusätzlich sind Dämmmaßnahmen an Geschossdecken und Leitungen, Fristen nach einem ersten Eigentumswechsel sowie die künftig steigenden Anforderungen an klimaneutrale Brennstoffanteile bei neuen fossilen Heizungen zu beachten. Eine energetische Analyse durch Heid Energieberatung München zeigt Kosten, Pflichten, Fördermöglichkeiten und geeignete Modernisierungswege rechtzeitig und nachvollziehbar.
